Rozenstraat 13

Een royale vrijstaande woning met levensloopbestendigheid en volop privacy in het hart van Dodewaard

Stel je voor: een levensloopbestendige vrijstaande woning op een ruim perceel van 665 m², waar rust en ruimte samenkomen met een zonnige tuin vol privacy en een overdekte entree die direct uitnodigt tot een warm gevoel van thuis. Deze woning op de Rozenstraat 13 biedt met zijn uitgebouwde woonkamer, drie slaapkamers, twee badkamers en ruime bergingen de perfecte balans tussen gezinsleven en gemak voor later in het leven. Op eigen terrein vind je een stenen carport met inpandige berging en parkeergelegenheid voor vier auto’s, terwijl de energielabel A en zonnepanelen zorgen voor duurzaam comfort.

Een woning die niet alleen nu, maar ook in de toekomst perfect aansluit bij jouw wensen.

Een woonkamer die uitnodigt tot samen zijn en genieten

Vanuit de ruime, centrale hal met garderobenis en trapopgang naar de verdieping, betred je een woonkamer van maar liefst 45 m² die direct verrast door zijn uitbouw met een brede, speelse erker. De openslaande deuren naar het zonneterras vervagen de grens tussen binnen en buiten, terwijl de grote raampartijen tot aan de grond de ruimte doordrenken van licht en tuinzicht. Airconditioning zorgt voor een aangenaam klimaat, en de vaste kast biedt voldoende opslag voor al je dagelijkse noden. Hier kun je gemakkelijk een grote zithoek, eethoek en zelfs een thuiswerkhoek onderbrengen – een ruimte die zich aanpast aan jouw levensfase.

Een keuken en bijkeuken waar koken een feest is

Achterin de woning ligt de lichte, hoekvormige woonkeuken, een echte multifunctionele ruimte met voldoende plaats voor een eettafel en alle moderne inbouwapparatuur: een koelkast, vaatwasser, oven, keramische kookplaat en afzuigkap. Wie de keuken verlaat, stapt direct in de handige bijkeuken, waar een keukenblok met spoelbak en kastruimte naast een vaste kast en wasmachine- en drogeraansluiting zorgt voor een gestroomlijnd huishouden. Ook hier is een toegang naar de achtertuin, zodat je vers uit de tuin geplukte groenten direct kunt verwerken.

Levensloopbestendigheid vanaf de begane grond

Op de begane grond vind je een ruime slaapkamer van circa 16 m², voorzien van airconditioning en een handige schuifwandkast – ideaal voor wie graag op de begane grond wil slapen. Direct naast de slaapkamer ligt de lichte badkamer, compleet met een ligbad, douchecabine, 2e wandtoilet en een designradiator. De wastafel met groot meubel en kasten biedt extra opslag, terwijl de toilettenruimte met wandtoilet en wastafel in de hal extra gemak biedt voor dagelijks gebruik.

De verdieping: ruimte voor twee slaapkamers en een tweede badkamer

Via de trapopgang bereik je de ruime overloop met dakvenster, waar je eventueel een studeer- of werkhoek kunt inrichten. De kamer van circa 21 m² is een echte parel: met schuifwandkasten, airconditioning, dakvenster en toegang tot een zuidwestelijk gelegen balkon geniet je hier van het fraaie uitzicht op de Waalbandijk. De tweede badkamer in deze ruimte is even indrukwekkend, met een douche/ligbad, 3e wandtoilet en een wastafel met spiegelkast.

Aan de andere kant van de overloop ligt de tweede slaapkamer (circa 19 m²), eveneens voorzien van schuifwandkasten en een groot dakvenster. Via deze kamer kom je in een berging van circa 4 m², waar de Atag HR CV-combiketel (bouwjaar 2016) met indirect gestookte Agpo boiler (80 liter) is geplaatst – een praktische oplossing voor warm water en verwarming.

Een tuin vol zon, privacy en gemak

Rondom de woning strekt zich een fraai aangelegde tuin uit, met zonneterrassen, gazon en borders vol planten en struiken. Het ruime zonneterras bij de erker ligt op het zuidwesten, waar je volop kunt genieten van de middag- en avondzon. Een breed zonnescherm aan de zijgevel zorgt voor schaduw als dat nodig is, terwijl staptegels leiden naar een tweede zonneterras.

Door de geen directe bebouwing omheen is de privacy gegarandeerd – hier kun je ongehinderd genieten van de buitenlucht. Voor de stenen carport (met parkeergelegenheid voor één auto) is een diepe oprit aangelegd, waar vier auto’s op eigen terrein kunnen parkeren. De elektrische schuifpoort sluit de oprit af, en in de carport vind je ook een laadpaal voor elektrische auto’s.

Een rustige locatie met alle voorzieningen op loopafstand

Deze woning ligt aan een rustige woonstraat, slechts vier minuten lopen van het centrum van Dodewaard. Hier vind je alles wat je dagelijks nodig hebt: een PLUS-supermarkt, Action, slagerij, gezondheidscentrum en diverse horecagelegenheden. Ook zijn er twee basisscholen in de buurt, en het actieve verenigingsleven met tennis-, ijs- en voetbalverenigingen nodigt uit tot sociale contacten.

Wandelaars kunnen gebruikmaken van het Hiensepad, een 12 kilometer lang klompenpad dat door het prachtige buitengebied van Dodewaard, Hien, Wely en de Waal-uiterwaarden voert. Met de A-15 op slechts drie autominuten afstand ben je snel in Tiel, Nijmegen of Arnhem, en ook het treinstation Hemmen-Dodewaard (met directe verbindingen naar Tiel, Elst en Arnhem) is binnen handbereik. Een bushalte ligt op loopafstand, zodat je flexibel kunt reizen.

Belangrijke details

Deze woning is vrijstaand en gebouwd op eigen grond, waardoor je geen last hebt van een VvE of servicekosten. Wel is er sprake van appartementsrecht en een erfpachtcanon van € 1.100,- per jaar (inclusief € 250,- VvE-bijdrage). De woning is geen monument, maar ligt wel in een beschermd stadsgezicht.

Het perceel is niet verontreinigd en er is geen asbest in de woning aanwezig. Wel zijn er geen bouwkundige tekorten gemeld, maar er is geen recent onderhoudsrapport beschikbaar. De fundering is stabiel en er is geen sprake van verzakking, vocht of houtrot.

De zonnepanelen leveren een extra bijdrage aan duurzaamheid, terwijl de kunststof kozijnen en buitenzonwering voor extra comfort zorgen. De meterkast is voorzien van 3-fasen, en de woning heeft paneeldeuren door de hele woning.