Marlestraat 23

Een royale hoekwoning met uitzicht dat elke dag voelt als vakantie

Stel je voor: een uitzonderlijk uitzicht over het water en de Dongevallei, waar Schotse hooglanders door het natuurgebied lopen en ganzen voorbij zwemmen. Deze 211 m² grote hoekwoning in Leeuwerik Zuid biedt niet alleen een energielabel A en 12 zonnepanelen, maar ook een unieke combinatie van ruimte, licht en een buitengewoon groen perspectief. Vanuit de woonkamer, keuken en zelfs de badkamer kijk je uit over het water, terwijl de hoekligging extra ramen en daglicht oplevert die je in de omringende woningen niet vindt.

Hier woont u niet alleen in een praktisch ingerichte woning, maar ook in een omgeving waar natuur en comfort naadloos samenvloeien.

Beganegroond: licht, ruimte en verbinding met buiten

De begane grond is een open, lichtdoorlatende ruimte die direct een gevoel van vrijheid geeft. Via de lange gang, waar de nieuwe tegelvloer met vloerverwarming doorloopt, bereikt u alle belangrijke ruimtes. De hoge plafonds en spuitwerk aan de wanden versterken het ruimtelijke gevoel, terwijl de meterkast is voorzien van voldoende geaarde groepen, glasvezel en stadsverwarming.

De gang vormt het hart van de begane grond: hier vindt u de praktische toiletruimte met staand toilet, fonteintje en mechanische ventilatie, eveneens betegeld in dezelfde rustige stijl als de bovenverdieping.

De leefruimte – een combinatie van keuken en woonkamer – is het absolute centrum van deze woning. De keuken, in een lichte kleurstelling en met hoge kasten, ladekasten en een compact werkeiland, biedt alle gemakken: een inbouwkoffieapparaat, vaatwasser, combimagnetron, RVS-afzuigkap en inductiekookplaat. De brede raampartij met openslaande deuren geeft toegang tot de patio en zorgt voor een overvloed aan daglicht. Aan de andere kant van de keuken bevindt zich een groot zijraam dat extra licht en uitzicht op het natuurgebied biedt.

De woonkamer is een verrukkelijke ruimte die zich uitstrekt over de volle breedte van de woning. De achterzijde bestaat grotendeels uit glas, waardoor u vanaf elke hoek – of u nu in de zithoek of eethoek zit – uitzicht heeft over het water en het groen. Het ronde raam in de zijgevel is een uniek detail dat de hoekligging benadrukt.

Via twee openslaande deuren stap u direct op het grote terras, dat op het zuidwesten gericht is en letterlijk aan het water ligt. Hier kunt u genieten van de omgeving, beschut door de elektrisch bedienbare sunscreens die op zonnige dagen voor comfort zorgen. Ook hier ligt dezelfde tegelvloer met vloerverwarming als in de gang en keuken, en is er bijverwarming aanwezig in de woonkamer en kantoorruimte.

Voormalige garage: berging én kantoorruimte

Aan de voorzijde van de woning bevindt zich de voormalige garage, die momenteel dienstdoet als praktische berging en separate kantoorruimte. De berging is bereikbaar via een loopdeur en een elektrisch bedienbare sectionaalpoort, ideaal voor fietsen en andere buitengebruikelijke zaken. Het kantoor, dat vanuit de gang bereikbaar is, biedt een comfortabele werkplek met zicht op de patio.

De ruimte is voorzien van een uitstortgootsteen, gestucte wanden, spuitwerk aan het plafond en een vinylvloer – perfect voor wie thuiswerkt of de ruimte anderszins wil inrichten.

Verdieping: drie slaapkamers, flexibiliteit en uitzicht

Via de bordestrap bereikt u de verdieping, waar de ruime overloop met vinylvloer en spuitwerk de toegang vormt tot de drie slaapkamers, badkamer, wasruimte en het separate toilet. De grootste slaapkamer ligt aan de achterzijde en beslaat momenteel de ruimte van twee oorspronkelijke kamers. Met een vaste kastenwand, brede raampartijen en openslaande deuren naar het balkon biedt deze kamer een uitzicht over het water en het natuurgebied.

Een airco zorgt voor zowel verkoeling als verwarming. Wie behoefte heeft aan vier slaapkamers, kan de ruimte eenvoudig opsplitsen door de bestaande wand terug te plaatsen.

De twee kleinere slaapkamers aan de voorzijde zijn eveneens licht en ruim. De tweede slaapkamer heeft een raam over de volle breedte en een vaste kast met weggewerkte standleidingen, terwijl de derde kamer – met een extra raam bij het trapportaal – flexibel in te richten is als slaap-, werk- of hobbyruimte.

De badkamer is ruim en licht, volledig betegeld in neutrale kleuren. Een raam in de zijgevel zorgt voor daglicht, en de inloopdouche is in 2025 geplaatst. Daarnaast vindt u een dubbel wastafelmeubel, designradiator en mechanische ventilatie. De wasruimte is voorzien van aansluitingen voor wasmachine en droger, die op een vast plateau op prettige werkhoogte kunnen worden geplaatst. Ook hier bevindt zich een tapwaterset met elektronische doorstroomfunctie. Het separate toilet is volledig betegeld en voorzien van een Japans toilet en fonteintje.

Buitenruimte: een terras aan het water en een eigen patio

De buitenruimte van deze woning is even bijzonder als de binnenruimte. Aan de achterzijde ligt een groot, met leisteen betegeld terras dat doorloopt langs de zijkant van de woning, waardoor u een achteromrichting naar de patio heeft. Dit extra stukje buitenruimte en de mogelijkheid om rondom de woning te lopen, zijn unieke voordelen van de hoekligging.

Een gedeelte van het terras ligt onder het balkon van de verdieping, waar de onderzijde is dichtgemaakt en voorzien van inbouwverlichting – een beschutte plek die ook bij minder zonnig weer prettig te gebruiken is.

De patiotuin, gelegen aan de zijkant van de woning, is beschut en biedt een praktische, privé-buitenplek. Via de keuken, gang en het kantoor bereikt u deze ruimte, die is voorzien van een buitenkraan en elektrapunten. Aan de voorzijde is voldoende ruimte om auto’s voor de deur te parkeren, en in de straat zelf is extra parkeergelegenheid beschikbaar.

Techniek en onderhoud: een woning met verantwoorde investeringen

Deze woning is niet alleen ruim en licht, maar ook technisch up-to-date. Het dak, inclusief regengoten en lichtkoepels, is in 2022 vernieuwd, evenals de daken van de voormalige garage en de lange gang. In datzelfde jaar zijn de 12 zonnepanelen (totaalcapaciteit: 4.440 kW) geplaatst, wat bijdraagt aan het energielabel A. De buitenzijde van de woning werd in 2020 geschilderd, en de binnendeuren en -kozijnen zijn in 2023 vernieuwd. In 2024 zijn horren geplaatst.

De woning is voorzien van vloerverwarming op de begane grond, met bijverwarming in de woonkamer en kantoorruimte. De verwarming wordt geleverd via stadsverwarming, terwijl de achterste slaapkamer is uitgerust met airconditioning voor zowel koeling als verwarming.

Locatie: rustig wonen met alle voorzieningen op loop- en fietsafstand

De Marlestraat ligt in Leeuwerik Zuid, een rustige, groene en waterrijke wijk in de Reeshof. Een van de grootste troeven is de nabijheid van de Dongevallei, waar u op loopafstand bent van uitgestrekte wandelpaden. Voor gezinnen zijn er diverse basisscholen in de buurt, en voor dagelijkse boodschappen liggen de Dalempromenade en winkelcentrum Heyhoef dichtbij.

Ook sportvoorzieningen, speelgelegenheden en openbaar vervoer zijn goed bereikbaar. Station Tilburg Reeshof ligt op circa tien minuten fietsen, en met de auto bent u snel op de N260, met verbindingen naar de A58 (Breda, Eindhoven) en A65 (Den Bosch).

Belangrijke details

• Erfpacht: De woning is onderhevig aan erfpacht met een jaarlijkse canon van € 1.000,-.
• VvE: De woning valt onder een VvE met servicekosten van circa € 0,50 per m² per maand.
• Eigen grond: De woning heeft geen eigen grond; het is een appartementenrechtelijke woning.
• Bodemonderzoek: Er is geen bodemverontreiniging vastgesteld, maar er is wel asbest aanwezig in het dak en de gevel, dat bij renovatie moet worden verwijderd.
• Fundering en bouwkundige staat: De woning vertoont geen tekenen van verzakking, houtrot of structurele schade. Er is geen achterstallig onderhoud bekend, maar er is wel een verplichting tot sanering van asbest bij eventuele renovaties.
• Monumentstatus: De woning is geen monument, maar ligt in een beschermd stadsgezicht.
• Bestemmingswijziging: Er is geen vergunning vereist voor de huidige bestemming, maar eventuele wijzigingen moeten worden afgestemd met de gemeente.

Kom het zelf ervaren – een woning als deze laat zich niet volledig in woorden vangen. De combinatie van ruimte, licht en uitzicht is iets dat u het beste zelf kunt beleven. Plan een bezichtiging in en ontdek waarom deze hoekwoning zo bijzonder is!